De verwarrende werkelijkheid achter 'vergunningsvrij'
De term ‘vergunningsvrij bouwen’ klinkt als een verademing: snel, zonder bureaucratie en kostenbesparend. De praktijk leert echter dat deze vrijheid vaak een valkuil is, met een gestage toename van gemeentelijke boetes en handhavingsmaatregelen als gevolg. Wat velen over het hoofd zien, is dat 'vergunningsvrij' geenszins 'regelvrij' betekent. Het is een misvatting die diep zit en leidt tot kostbare conflicten.
Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is het systeem voor vergunningplichtige bouwactiviteiten fundamenteel gewijzigd. Waar voorheen een vergunning de norm was, tenzij expliciet vrijgesteld, is het nu in beginsel andersom: een vergunning is alleen vereist als dit specifiek is aangewezen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) of het lokale Omgevingsplan. Dit onderscheid, ook wel 'de knip' genoemd, maakt een scheiding tussen de technische bouwactiviteit (constructie en materialen) en de omgevingsplanactiviteit (ruimtelijke inpassing en gebruik). Beide aspecten kunnen vergunningvrij zijn, een meldingsplicht hebben of alsnog vergunningplichtig zijn.
Grijze zones en de grens van onwetendheid
De 'grijze zones' ontstaan precies daar waar de grens tussen 'vergunningsvrij' en 'vergunningplichtig' diffuus wordt. Dit gebeurt vaak door onvolledige kennis van de regels of een te optimistische interpretatie daarvan. Een bijbehorend bouwwerk in de achtertuin mag bijvoorbeeld onder voorwaarden vergunningsvrij zijn, maar moet nog steeds voldoen aan eisen voor maximale oppervlakte, hoogte en afstand tot de erfgrens, en vooral aan de technische voorschriften van het Bbl. Ook het Omgevingsplan van de gemeente, dat bestemmingsplannen vervangt en ruimere regels kan bevatten, speelt hier een cruciale rol. Afwijken van de daarin opgenomen bouw- of gebruiksregels maakt de activiteit direct vergunningplichtig, ongeacht het 'vergunningsvrije' karakter van de constructie zelf.
Bovendien mogen vergunningsvrije bouwwerken geen inbreuk maken op het burenrecht, bijvoorbeeld wat betreft licht, lucht of uitzicht. Klachten van buren zijn dan ook een veelvoorkomende aanleiding voor gemeentelijke handhaving. De verantwoordelijkheid om alle regels te kennen en na te leven, ligt volledig bij de initiatiefnemer. Een argument als 'ik wist het niet' biedt geen soelaas bij overtredingen.
De financiële en technische realiteit van nalatigheid
De financiële gevolgen van het overtreden van bouwregels kunnen aanzienlijk zijn. Gemeenten kunnen diverse handhavingsinstrumenten inzetten. Dit varieert van een 'last onder dwangsom', waarbij periodiek een boete wordt opgelegd zolang de illegale situatie voortduurt, tot een 'last onder bestuursdwang', wat kan resulteren in sloop op kosten van de eigenaar. Een bestuurlijke boete kan oplopen tot €5.150 voor overtredingen van het Bbl onder de Omgevingswet.
Daarnaast zijn er de kosten voor legalisatie achteraf. Dit is vaak geen eenvoudige procedure en vereist het alsnog indienen van bouwtekeningen en constructieberekeningen. Gemeenten heffen voor dergelijke legalisatieaanvragen vaak hogere leges om de extra administratieve lasten te dekken en illegaal bouwen te ontmoedigen, soms met een opslag van wel 25% tot 30%. Een bijkomend risico is de 'onderzoeksplicht' bij aankoop van een pand: een nieuwe eigenaar kan aansprakelijk worden gesteld voor bestaande illegale bouwwerken, zelfs als deze door een vorige eigenaar zijn gerealiseerd.
Naast de juridische en financiële aspecten is de technische realiteit van cruciaal belang. Zelfs voor vergunningsvrije bouwwerken gelden de bouwtechnische eisen van het Bbl onverkort. Dit betekent dat constructieve veiligheid, brandveiligheid, ventilatie en isolatie gewaarborgd moeten zijn. Het ontbreken van professionele toetsing door een vergunningsprocedure betekent niet dat deze eisen vervallen; de verantwoordelijkheid hiervoor verschuift volledig naar de bouwer. Een onjuist uitgevoerde constructie kan leiden tot instortingsgevaar of andere ernstige gebreken, met alle gevolgen van dien.
Gemeentelijke handhaving: van waarschuwing tot actie
Gemeenten hebben een 'beginselplicht tot handhaving', wat inhoudt dat zij in principe moeten optreden tegen illegale situaties, vaak na meldingen van burgers. De aanpak varieert, maar begint doorgaans met een waarschuwing of vooraankondiging, waarbij de overtreder de kans krijgt de situatie te herstellen of een vergunning aan te vragen. Wanneer hier geen gehoor aan wordt gegeven, volgt een handhavingsbesluit met dwangsommen of bestuursdwang. Er wordt ook actief toezicht gehouden op (vergunningsvrij) bouwen en gebruik.
Een recent geval illustreert dit dilemma. Een woningeigenaar bouwde een schuur van 25m² in zijn achtertuin, ervan uitgaand dat dit vergunningsvrij was. Hij checkte de landelijke regels, maar vergat het lokale omgevingsplan te raadplegen, waarin een maximaal bebouwingspercentage van het achtererf was vastgelegd. De schuur bleek deels buiten de toegestane zone en te groot, mede door een al bestaande aanbouw. Na een klacht van een buurman volgde een gemeentelijke inspectie en de oplegging van een dwangsom. Uiteindelijk moest een deel van de schuur worden afgebroken, met aanzienlijke extra kosten en burenruzies als gevolg.
De les: check, dubbelcheck en vraag advies
De toename van boetes voor vergunningsvrij bouwen onderstreept een fundamentele les: 'vergunningsvrij' is geen vrijbrief voor 'alles mag'. De complexiteit van de regelgeving onder de Omgevingswet, met zijn onderscheid tussen technische en ruimtelijke activiteiten, vereist een proactieve en geïnformeerde benadering. Het loont de moeite om voorafgaand aan elke bouwactiviteit, hoe klein ook, het Omgevingsloket te raadplegen en zo nodig advies in te winnen van bouwkundige of juridische experts. Voorkomen is in dit geval veel beter – en vooral goedkoper – dan genezen.
Gebruikte bronnen
- https://www.blenheim.nl/blog/nieuwe-regels-voor-bestuurlijke-boete-in-de-omgevingswet/
- https://iplo.nl/thema/ruimtelijke-ontwikkelingen/
- https://www.gemeente.nu/ruimte-milieu/omgevingswet/top-8-vergunningsvrij-bouwen/
- https://www.rechtenroute.nl/wat-we-doen/handhaving-gemeente-bij-illegale-bebouwing-en-gebruik-van-een-perceel-in-strijd-met-de-regels/
